Zinsen und Immobilienpreise
im Wandel

Wer heute über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, orientiert sich häufig an Verkaufspreisen aus der eigenen Nachbarschaft. Aussagen wie „Das Haus nebenan wurde vor einigen Jahren für 600.000 Euro verkauft“ sind dabei keine Seltenheit.

Doch ein entscheidender Faktor wird bei solchen Vergleichen häufig übersehen: Die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer haben sich grundlegend verändert.

Während Immobilienkäufer 2021 noch von historisch niedrigen Bauzinsen profitieren konnten, liegen die Finanzierungskosten heute deutlich höher. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise keineswegs im gleichen Verhältnis gefallen.

Genau diese Kombination hat die Kaufkraft vieler Interessenten verändert.

Von rund 1,3 auf über 3,5 Prozent: der Zinsanstieg seit 2021

Nach Daten der Deutschen Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins für neu abgeschlossene Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Jahr 2021 bei rund 1,3 Prozent.

Danach kam die Zinswende.

2022 stiegen die Finanzierungskosten deutlich an. Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Effektivzins bereits bei rund 4 Prozent. Auch 2024 und 2025 bewegten sich die Finanzierungskosten weiterhin deutlich oberhalb des außergewöhnlich niedrigen Niveaus von 2021.

Vereinfacht dargestellt:

Das bedeutet: Innerhalb weniger Jahre haben sich die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer erheblich verändert.

Und was ist gleichzeitig mit den Immobilienpreisen passiert?

Interessant wird der Vergleich mit der Entwicklung der Immobilienpreise.

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes zeigt für Deutschland:

Nach dem Höchststand 2022 kam es somit zu einer deutlichen Preiskorrektur. Anschließend stabilisierte sich der Markt wieder.

Immobilienpreise vs. Bauzinsen in Deutschland

Relative Entwicklung 2021–2025, jeweils 2021 = 100.

Immobilienpreise Bauzinsen

Quellen: Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex) und Deutsche Bundesbank (Effektivzins Wohnungsbaukredite Neugeschäft)

Bemerkenswert ist dabei: 2025 lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise bundesweit wieder ungefähr auf dem Niveau von 2021 – die Finanzierungskosten jedoch nicht.

Und genau darin liegt eine der wichtigsten Veränderungen des heutigen Immobilienmarktes.

Ein Beispiel zeigt die Auswirkungen

Nehmen wir einen Käufer, der für den Erwerb einer Immobilie ein Darlehen von 400.000 Euro benötigt.

Wir unterstellen in beiden Fällen eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent.

Für exakt dasselbe Darlehen muss der Käufer damit monatlich rund 803 Euro mehr aufbringen.

Das entspricht einer Mehrbelastung von rund 73 Prozent.

Selbst ein niedrigerer Kaufpreis kann eine höhere Monatsrate bedeuten

Ein weiteres Beispiel verdeutlicht die Situation.

Angenommen, eine Immobilie kostete 2021 500.000 Euro. Der Käufer verfügte über 100.000 Euro Eigenkapital und finanzierte die verbleibenden 400.000 Euro.

Bei einem Zinssatz von 1,3 Prozent und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine anfängliche Rate von rund: 1.100 Euro pro Monat.

Nun nehmen wir an, der Preis derselben Immobilie wäre um 10 Prozent auf 450.000 Euro gefallen.

Bei unverändert 100.000 Euro Eigenkapital müssten noch 350.000 Euro finanziert werden.

Bei 3,71 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die anfängliche monatliche Rate trotzdem rund: 1.665 Euro pro Monat.

Das bedeutet:

Die Immobilie ist 50.000 Euro günstiger – und kostet den Käufer bei der Finanzierung trotzdem rund 565 Euro mehr pro Monat.

Genau dieser Zusammenhang wird bei der Diskussion über Immobilienpreise häufig unterschätzt.

Die entscheidende Frage lautet: Was kann sich ein Käufer leisten?

Noch deutlicher wird die Veränderung, wenn man nicht vom Kaufpreis, sondern vom monatlichen Budget des Käufers ausgeht.

Angenommen, ein Käufer kann dauerhaft maximal 1.500 Euro monatlich für Zins und anfängliche Tilgung aufbringen.

Bei einem Zinssatz von 1,3 Prozent und 2 Prozent Tilgung entspricht dies rechnerisch einem Darlehen von rund: 545.000 Euro

Bei 3,71 Prozent Zins und derselben Tilgung reicht die gleiche Monatsrate nur noch für rund: 315.000 Euro

Die rechnerische Finanzierungskapazität dieses Käufers hat sich damit erheblich reduziert.

1.500 € Monatsrate – wie viel Darlehen ist möglich?

Vereinfachte Modellrechnung bei 2 % anfänglicher Tilgung.

Quelle Zinsdaten: Deutsche Bundesbank

Natürlich handelt es sich hierbei um eine vereinfachte Modellrechnung. Käufer können mehr Eigenkapital einsetzen, die Tilgung verändern oder über ein höheres Einkommen verfügen. Auch Bonität, Beleihungsauslauf und individuelle Bankkonditionen beeinflussen die tatsächliche Finanzierung.

Der grundlegende Effekt bleibt jedoch bestehen: Steigende Zinsen reduzieren bei gleicher monatlicher Belastung die finanzierbare Darlehenssumme.

Die Berechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung. Eigenkapital, Bonität, Tilgung, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und individuelle Bankkonditionen können die tatsächliche Finanzierung erheblich beeinflussen.

„Aber mein Nachbar hat 2021 noch 600.000 Euro bekommen“

Gerade bei der Bewertung einer Immobilie ist der Blick auf historische Verkaufspreise deshalb mit Vorsicht zu genießen.

Stellen wir uns vor, eine vergleichbare Immobilie wurde 2021 für 600.000 Euro verkauft.

Der damalige Käufer brachte 100.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierte 500.000 Euro.

Bei 1,3 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung lag seine anfängliche monatliche Rate bei rund: 1.375 Euro.

Ein Käufer, der heute ebenfalls nur 1.375 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufbringen möchte, könnte bei einem Zinssatz von 3,71 Prozent rechnerisch nur noch rund 289.000 Euro finanzieren.

Das zeigt, warum ein historischer Verkaufspreis allein noch keine zuverlässige Aussage über den heutigen Marktwert einer Immobilie zulässt.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Für Eigentümer bedeutet diese Entwicklung keineswegs automatisch, dass ihre Immobilie stark an Wert verloren hat.

Sie bedeutet vielmehr, dass bei einer professionellen Wertermittlung die aktuelle Nachfrage und die heutige Finanzierungssituation der Käufer berücksichtigt werden müssen.

Ein marktgerechter Angebotspreis entsteht deshalb nicht aus der Frage:

„Was möchte ich für meine Immobilie bekommen?“

Und auch nicht ausschließlich aus der Frage:

„Was hat mein Nachbar vor drei oder fünf Jahren erzielt?“

Dabei spielen Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Energieeffizienz, Modernisierungsstand und Ausstattung ebenso eine Rolle wie das aktuelle Angebot vergleichbarer Immobilien und die Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer.

Der richtige Angebotspreis ist entscheidend

Gerade in einem Markt mit höheren Finanzierungskosten gewinnt die richtige Preisstrategie zusätzlich an Bedeutung.

Wird eine Immobilie deutlich oberhalb ihres marktgerechten Preises angeboten, erreicht sie möglicherweise genau die Käufer nicht, die grundsätzlich für das Objekt infrage kämen.

Bleibt das Angebot anschließend lange am Markt und folgen mehrere Preisreduzierungen, kann dies die Verhandlungsposition des Eigentümers zusätzlich erschweren.

Eine realistische Bewertung bedeutet deshalb nicht, eine Immobilie „günstig“ anzubieten. Im Gegenteil:

Das Ziel sollte sein, den bestmöglichen Preis zu erzielen, den der aktuelle Markt tatsächlich trägt.

Fazit: Immobilienpreise und Zinsen müssen gemeinsam betrachtet werden

Die vergangenen Jahre zeigen eindrucksvoll, warum die Entwicklung von Immobilienpreisen nicht isoliert betrachtet werden sollte.

Während sich die durchschnittlichen Immobilienpreise nach der Korrektur wieder stabilisiert haben, liegen die Finanzierungskosten weiterhin deutlich über dem Niveau von 2021.

Für Käufer ist deshalb nicht allein der Kaufpreis entscheidend, sondern vor allem die daraus entstehende monatliche Belastung.

Und für Verkäufer bedeutet das:

Ein Verkaufspreis aus dem Jahr 2021 oder 2022 ist kein automatischer Maßstab für den heutigen Immobilienwert.

Wer wissen möchte, welchen Preis seine Immobilie aktuell am Markt erzielen kann, sollte deshalb nicht nur historische Vergleichsangebote betrachten, sondern eine Bewertung auf Basis der heutigen Marktsituation, der aktuellen Nachfrage und der Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer vornehmen.